11.11.2010 Die Beseitigung von Mängeln durch den Auftraggeber ist ein streitträchtiges Feld: Ob überhaupt ein Mangel vorlag, wie dieser untersucht und beseitigt wurde und welche Kosten angemessen waren, wird oft im Nachhinein erst richtig streitig.
Dann können versäumte Beweis- und Bestandsaufnahmen, vergessene Fristsetzungen etc. aber nicht mehr nachgeholt werden. Unser Rechtsexperte erläutert, welche Verteidigungsmöglichkeiten Auftragnehmer haben und worauf sie beim Umgang mit Subunternehmern achten müsse.
Beim Gewährleistungsrecht fließen technische und rechtliche Fragen besonders intensiv ineinander. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die tatsächlich ausgeführte Leistung nicht der vertraglich geschuldeten Leistung entspricht. Schon diese Feststellung führt nur auf den ersten Blick zu eindeutigen Ergebnissen: Welche Leistung schuldet der Auftragnehmer denn? Der Auftragnehmer muss eine Leistung ausführen, die sowohl dem Vertrag als auch den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Immer dann, wenn der Vertrag nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, ist die richtige Vorgehensweise auch rechtlich abzusichern.
Im Regelfall aber kommt es darauf an, dass der Auftragnehmer den Vertrag vollständig und richtig umsetzt. Tut er das nicht, liegt technisch und rechtlich ein Mangel vor.
Betrachtet man die gegenseitigen Rechte und Pflichten, so haben auch bei einem Mangel beide Vertragspartner Rechte: Der Auftraggeber hat das Recht, die Beseitigung des Mangels zu fordern. Der Auftragnehmer dagegen hat das Recht, den Mangel selber zu beseitigen. Dieses Recht des Auftragnehmers klingt relativ unspektakulär, ist aber in der Praxis sehr wichtig.
Ein Auftraggeber darf nämlich einen Mangel nicht einfach beseitigen, sondern muss dem Auftragnehmer eine Chance geben, selber tätig zu werden und eine mangelfreie Leistung herzustellen. Das bedeutet unter anderem Zugang zur Baustelle (auch bei verkauften oder fremdvermieteten Wohnungen), aber auch eine nachweisbare Aufforderung zur Mangelbeseitigung. Dies betrifft den Trockenbauer als Auftragnehmer, aber natürlich im Verhältnis zu seinen Nachunternehmern als Auftraggeber.
In dieser Aufforderung muss der Auftraggeber den Mangel eindeutig beschreiben. In der Praxis ist das immer wieder ein Problem. Nicht ausreichend ist etwa: "Risse in zahlreichen Wänden.", "Teilweise zu geringe Schichtdicken." oder "Zahlreiche Mängel der Trockenbauarbeiten".
Um die richtige Formulierung zu finden, muss man sich in etwa in folgende Situation versetzen: Der Auftragnehmer bekommt das Schreiben und übergibt es einem gerade neu eingestellten Mitarbeiter mit der Bitte, auf die Baustelle zu gehen und den Mangel so schnell wie möglich zu beheben. Dieser Mitarbeiter kennt die Baustelle bisher nicht er muss anhand der Mangelbeschreibung erkennen können, welcher Mangel vorliegt. Wo muss er nach welchen Problemen suchen? Dies muss der Auftraggeber in seiner Mangelrüge beschreiben.
Die bloße Formulierung "Zu geringe Schichtdicken" ist beispielsweise nicht konkret genug: Welche Wände sind betroffen, welche Schichten? Der Auftragnehmer kann schließlich nicht alle ausgeführten Leistungen überprüfen und den Mangel suchen und damit überhaupt erst zu definieren. Dies muss der Auftraggeber machen!
Was in diesen Fällen noch alles möglich ist bzw. unternommen werden muss, beschreibt unser Rechtsexperte Dr. Mark von Wietersheim ausführlich in der Ausgabe November, 11-2010, der Trockenbau Akustik. Er äußert sich u.a. zu "sportlichen" Fristsetzungen, was es mit den Kosten bei der Mangelbeseitigung auf sich hat und warum Sie besser Beweise sichern, wenn es auf einen Prozess hinausläuft.